Cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại TP. Hồ Chí Minh.pdf

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Vốn FDI đầu tư vào bất động sản Trang 27
Hình 2.2. Biểu đồ dư nợ bất động sản qua các năm Trang 30
Hình 2.3 Biểu đồ nợ xấu của các Ngân hàng thương mại qua các năm Trang 34




DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 1988-2008 27
Bảng 2.2. FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 2006-T7/2009 28
Bảng 2.3 : Kết quả lợi nhuận một số doanh nghiệp ngành bất động sản 29
Bảng 2.4 : Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại 31
Bảng 2.5 Tỷ trọng dư nợ cho vay bất
động sản 31

Bảng 2.6 Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các NHTM 32


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC HÌNH
LỜI MỞ ĐẦU
1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH 3
BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1. Thị trường bất động sản 3
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản 3
1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản 3
1.1.3. Đặc điểm thị trường bất động sản 5
1.1.4. Vai trò của thị trường bất động sản 9
1.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mạ
i 10
1.2.1. Các hình thức phát triển của thị trường tín dụng bất động sản 10
1.2.1.1.Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp) 10
1.2.1.2. Thị trường cầm cố thứ cấp 11
1.2.1.3. Chứng khoán hóa các khoản tín dụng 11
1.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại 13
1.2.2.1. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản 13
1.2.2.2. Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản 14
1.2.3. R
ủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản 14
1.2.3.1. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân khách quan 14
1.2.3.2. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân chủ quan 15
1.3. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng
thương mại 19
1.3.1. Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản 19
1.3.2. Các thủ tục kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản 20
1.3.2.1. Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản phù hợp 20
1.3.2.2. Xây dựng các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất độ
ng sản 20
1.3.2.3. Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ 21
1.3.2.4. Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bất động sản 22
1.4. Khái quát về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với cho vay bất động sản và bài học
kinh nghiệm đối với Việt Nam 23
1.4.1. Khái quát về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản tại Mỹ 23
1.4.2. Các bài học kinh nghiệm về kiểm soát rủi ro
đối với cho vay bất động sản từ
các ngân hàng Mỹ 25


Kết luận Chương I 26
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
26
2.1. Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam 26
2.1.1. Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam 26
2.1.2. Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản 28
2.2. Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại
Thành phố Hồ Chí Minh 30
2.2.1. Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại 30
2.2.2. Nghiệp vụ cho vay kinh doanh b
ất động sản tại các Ngân hàng thương mại
TP Hồ Chí Minh 32
2.2.3. Thực trạng rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản 35
2.2.3.1. Số liệu về nợ xấu của các ngân hàng thương mại 35
2.2.3.2. Rủi ro do thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp 37
2.2.3.3. Rủi ro từ phía khách hàng vay 38
2.2.3.4. Rủi ro từ phía ngân hàng thương mại 39
2.2.4. Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng
thươ
ng mại Thành phố Hồ Chí Minh 42
2.3. Đánh giá kiểm soát rủi ro của các Ngân hàng thương 44
2.3.1. Ưu điểm 44
2.3.2. Hạn chế 45
2.3.2.1. Liên quan đến góc độ quản trị tín dụng 45
2.3.2.2. Liên quan đến vấn đề tác nghiệp 46
2.3.3. Nguyên nhân 47
2.3.3.1 Nguyên nhân từ phía doanh nghiệp đi vay 47
2.3.3.2. Các nguyên nhân từ phía ngân hàng thương mại 47
Kết luận Chương II 50
CHƯƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
50
3.1. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản 50
3.2. Các giải pháp cho vay kinh doanh bất động sản của các Ngân hàng thương mại
TP Hồ Chí Minh 51
3.2.1. Phát triển các nghiệp vụ tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất động
sản 51
3.2.1.1. Nghiệp vụ tín thác bất động sản 51


3.2.1.2. Xây dựng và phát triển thị trường tài chính nhà ở, thị trường thế chấp thứ
cấp bất động sản 53
3.2.2. Tổ chức quy trình cho vay hiệu quả 54
3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá bất động sản phù hợp 58
3.2.4. Xây dựng đội ngũ cán bộ tín dụng có chất lượng 58
3.2.5. Xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả 60
3.2.6. Quản lý cân đối thanh khoản 61
3.3. Các giải pháp kiểm soát rủi ro của Ngân hàng Nhà nước 62
3.3.1. T
ăng cường công tác quản lý, giám sát cho vay kinh doanh bất động sản 62
3.3.2. Phát triển thị trường vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản 64
3.4. Các giải pháp vĩ mô của Nhà nước đối với cho vay kinh doanh bất động sản 64
3.4.1. Nhà nước cần tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng 64
3.4.2. Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản 65
3.4.3. Xây dự
ng hệ thống thông tin bất động sản 67
KẾT LUẬN CHƯƠNG III 70
KẾT LUẬN
71
Trang

1


LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến
đời sống kinh tế- xã hội. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi
nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn,
mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị tr
ường bất động sản.
Đối với các ngân hàng thương mại trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bất
động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản, nhìn chung là nghiệp vụ phổ
biến. Ở Việt Nam, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị
trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại. Tỷ
trọng dư nợ tín d
ụng đối với cho vay trong lĩnh vực bất động sản và cho vay có bảo
đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm đa số trong nghiệp vụ tín dụng của ngân
hàng thương mại. Do đó tác động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn
đến hoạt động của các ngân hàng thương mại.
Đó cũng là lý do mà tác giả đã lựa chọn đề tài: “Cho vay kinh doanh bấ
t
động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh”. Trên cơ sở
nghiên cứu lý luận và đánh giá thực tế, tác giả đã đề xuất một số biện pháp nhằm
kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần ổn
định hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Thứ

nhất: Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, những lý luận về
việc cung cấp tín dụng và kiểm soát tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động
sản, trong đó có nghiên cứu kinh nghiệm của các ngân hàng trên thế giới, điển hình
là Mỹ
Thứ hai:

Đề tài phân tích thực tế hoạt động tín dụng; nhận diện và đánh giá
rủi ro đối với tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh.
Trang

2


Thứ ba: Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, và nghiên cứu những tồn tại, vướng
mắc khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản, đề tài đề xuất một số giải pháp
nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, góp phần nâng cao hiệu
quả vốn tín dụng ngân hàng và góp phần phát triển thị trường bất động lành mạnh,
bền vững.
3.
Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài chỉ giới hạn ở:
1. Đối tượng nghiên cứu: Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi các Ngân hàng
thương mại và thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
2. Thời gian: Số liệu nghiên cứu được sử dụng từ năm 2006-tháng 06/2009
3. Đề tài giới hạn ở việc đề xuất những giải pháp để kiểm soát r
ủi ro mà không
đi sâu vào nghiên cứu các công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro.
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận theo chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch
sử để nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển.
- Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: các báo cáo của các cơ quan chức
năng, tài liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng: trên báo, tạp chí
chuyên ngành, Internet…
- Phương pháp thống kê so sánh: theo thời gian, theo chỉ tiêu…
- Tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, ngân hàng;
các công trình tài liệu được công bố trên báo chí.
5. Nội dung nghiên cứu
Luận văn có khối lượng 70 trang, được trình bày với kết cấu như sau:
Chương

I: Cơ sở lý luận về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh
bất động sản
Chương II
:
Thực trạng kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh bất
động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM
Chương III:

Các giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng đối với kinh doanh
bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM
Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, luận văn còn nhiều thiếu sót,
rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy cô và các bạn đọc quan tâm.


Trang 3


CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản:
Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, dựa trên cơ sở
nghiên cứu lý luận, các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã
đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường bất động sản
Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích
gì.
Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị
của hàng hoá bất động sản.
Khái niệm 3: thị trườ
ng bất động sản là “nơi”diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh đối với thị trường bất động sả
n.
Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về bất động
sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.
Như vậy, khái niệm về thị trường bất động sản có thể được khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư
vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị
trường bất động sản.
1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản:
¾ Phân loại dựa vào hàng hoá trên thị trường, gồm:
- Thị trường đất đai, nhà ở
Trang 4


- Thị trường bất động sản dịch vụ
- Thị trường bất động sản văn phòng, cho thuê
- Thị trường bất động sản công nghiệp
- Thị trường bất động sản du lịch
¾ Phân loại theo trình tự tham gia thị trường
- Thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho đất tạo nguồn cung đầu vào về đất
đ
ai bất động sản cho doanh nghiệp, người dân)
- Thị trường thứ cấp (nơi diễn ra các giao dịch của các bên về mua bán…)
¾ Phân loại theo mức độ đầu tư
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà
xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng k
ỹ
thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v Trong bất động sản có
đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, mang tính
chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố ch
ủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhóm bất động sản này chiếm đại đa
số các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư
liệu sản xuất) bao gồm các lo
ại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ
sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
- Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v
Đặc điểm của loại bất động sản này là kh
ả năng tham gia thị trường rất thấp.
¾ Phân loại theo mục đích sử dụng:
- Bất động sản xây dựng cơ sở hạ tầng: bao gồm đầu tư các hạng mục cầu
đường
- Bất động sản dự án nhà ở, bao gồm dự án đầu tư khu dân cư, khu căn hộ…
Trang 5


- Bất động sản sản xuất thương mại bao gồm đầu tư nhà xưởng, khu công
nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…
- Bất động sản du lịch bao gồm đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng,
resort…
Việc phân chia bất động sản theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo
đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất
động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội.
1.1.3. Đặc điểm thị trường bất động sản
Thứ nhất, thị trường bất động sản mang tính khu vực một cách sâu sắc
Bất động sản gắn liền với tình hình kinh tế xã hội tại một khu vực nhất định.
Điều này thể hiện qua sự chênh lệch giá cả bất động s
ản rất rõ rệt giữa các địa
phương, thậm chí ngay trong một khu vực.
Sự chênh lệch về giá của thị trường bất động sản được gắn liền với nhu cầu,
tâm lý, thị hiếu, tập quán của người sở hữu; với tình trạng phát triển cơ sở hạ tầng
và vệ sinh môi trường của khu vực có bất động sản muốn mua-bán; với hình dạng,
khuôn kh
ổ, quy mô bất động sản; thậm chí cả với các yếu tố tâm linh và tín ngưỡng
khác của địa phương và cá nhân
Thứ hai, thị
trường
bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, và
chính sách quản lý của Nhà nước
Vì có giá trị lớn nên việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải nằm
trong sự quản lý, giám sát của Nhà nước. Các hợp đồng giao dịch liên quan đến bất
động sản phải tuân thủ các thủ tục pháp lý như công chứng, đăng ký giao dịch. Nhà
Nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp c
ủa các bên thông qua cấp các giấy tờ
về sở hữu, sử dụng bất động sản.
Đối với thị trường bất động sản thì vai trò quản lý nhà nước có tác động lớn hơn
nhiều so với nhiều thị trường khác và mang tính định hướng, thậm chí quyết định sự phát
triển của thị trường, thị trường phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố do các cơ quan quản lý
nhà nước quyết định như: hệ thống cơ sở hạ tầng: điện, đường, trường, trạm… ; các luật
liên quan đến chuyển nhượng, thuế và các chính sách tiền tệ…

Xem chi tiết: Cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại TP. Hồ Chí Minh.pdf